Tapuda Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi? (2026 Rehberi)

2026’da tapuda “kat irtifakı” mı “kat mülkiyeti” mi yazıyor? Arsa/daire alımında farkı, iskan kontrolünü ve adım adım güvenli alımı öğrenin.

Özet

• Tapu senedindeki “Niteliği/Cinsi” alanında “Kat İrtifakı” veya “Kat Mülkiyeti” ibaresi, alacağınız taşınmazın hukuki durumunu doğrudan gösterir.
• Kat irtifakı, bağımsız bölüm hakkının arsa payına bağlı olduğu ve çoğu zaman iskan/kat mülkiyetine geçiş kontrolü gerektiren bir aşamadır.
• Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkını ifade eder ve belirsizlikleri genellikle azaltır.
• Kat irtifakı görürseniz, iskan (yapı kullanma izin belgesi) durumunu ve kat mülkiyetine geçiş sürecini mutlaka teyit etmelisiniz.
• Tapuda şerh-beyan-irtifak hakları ile “kat irtifakı” kavramını karıştırmamak, alım öncesi en sık yapılan hatalardan biridir.

2026’da “tapuda irtifak mı mülkiyet mi” konusu neden bu kadar kritik?

Ben Bilal Küçük Gayrimenkul tarafında sahada en çok şunu görüyorum: İnsanlar bir daireyi beğeniyor, fiyat/konum içlerine siniyor; ama tapu türü kısmı “Kat İrtifakı” çıkınca kafalar karışıyor. Çünkü günlük dilde “tapu tapudur” gibi bir algı var. Oysa 2026 Türkiye uygulamasında tapu senedinde yazan ifade, sizin taşınmaz üzerindeki hakkınızın hangi hukuki çerçevede kurulduğunu anlatır ve bu da risk yönetimini doğrudan etkiler.

Özellikle yeni projelerde, kentsel dönüşümden çıkan binalarda veya iskan süreçleri geciken yapılarda “kat irtifakı” ibaresiyle karşılaşmak mümkün. Kat irtifakı tek başına “kötü” demek değildir; ama alıcı olarak sizin için “Bu yapı gerçekten tamam mı?”, “İskan alınmış mı?”, “Kat mülkiyetine geçiş yapılmış mı?” sorularını zorunlu hale getirir. Kat mülkiyetinde ise bağımsız bölüm mülkiyeti daha net bir çerçevede görünür.

Arsa/arsa payı ve bağımsız bölüm ilişkisi de burada devreye girer. Kat irtifakı, bağımsız bölüm hakkının projeye göre arsa payına bağlı kurulduğu bir aşamadır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkını ifade eder. Bu fark; bankanın kredi yaklaşımından, satışın hızına ve alıcıların pazarlık gücüne kadar pek çok noktada belirleyici olabilir.

Bu yazıda, tapu senedinde “irtifak” mı “mülkiyet” mi yazdığını nasıl anlayacağınızı, gördüğünüzde hangi kontrolleri yapmanız gerektiğini ve sahada sık karşılaştığımız hataları adım adım anlatacağım. Amacım; yazıyı bitirdiğinizde, arsa/daire alımında “tapuda ne yazıyor?” sorusunu bir kontrol listesine dönüştürüp güvenle karar verebilmeniz.

Kat irtifakı nedir, kat mülkiyeti nedir? (2026 güncel tanım)

Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde; henüz tamamlanmamış ya da tamamlanmış olsa bile kat mülkiyetine çevrilmemiş bir yapıda, arsa payına bağlı olarak projeye göre bağımsız bölümler için kurulan bir irtifak hakkıdır. Uygulamada bu aşamada taşınmazın cinsi çoğu zaman “arsa” olarak görünür; sizin hakkınız ise projede gösterilen bağımsız bölümle ilişkilidir. Yani “daire” fiilen ortada olsa bile, tapuda hukuki tür “kat irtifakı” olarak kalmış olabilir.

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapıda her bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Tapu senedinde genellikle “Kat Mülkiyeti” ibaresiyle birlikte “mesken/konut/işyeri” gibi nitelikler daha net görülür. Bu, alıcı açısından “bağımsız bölümün hukuki kimliği”nin oturduğu anlamına gelir.

Burada kritik nokta şu: Kat irtifakı “kesinlikle alınmaz” demek değildir; kat mülkiyeti de “her şey sorunsuz” garantisi değildir. Ancak kat irtifakı, alıcıyı daha fazla sorgulamaya zorlar. Çünkü kat mülkiyetine geçişin pratikte en önemli eşiği çoğunlukla iskan (yapı kullanma izin belgesi) ile ilişkilidir. Bu belge alınmadan kat mülkiyetine geçişin gecikmesi, ileride satış ve finansman süreçlerinde ek sorular doğurabilir.

Diyelim ki bir yatırımcı, “sıfır daire” diye pazarlanan bir bağımsız bölümü alacak. Tapu “Kat İrtifakı” çıkarsa, bu yatırımcı için iki senaryo düşünürüz: (1) Yapı henüz tamamlanmamıştır ve süreç normaldir; (2) Yapı tamamlanmıştır ama iskan/kat mülkiyeti süreçleri gecikmiştir. İkinci senaryoda, alım kararını “neden gecikti, ne zaman çözülecek, resmi yazışmalar var mı” gibi sorularla desteklemek gerekir.

Tapuda “Kat İrtifakı” mı “Kat Mülkiyeti” mi yazdığını nasıl anlarsınız?

En pratik yöntem, tapu senedinin kendisine bakmaktır. Tapu senedinde yer alan “Niteliği / Cinsi” alanı, size aradığınız ana cevabı verir. Bu alanda “Kat İrtifakı” yazıyorsa, tapu türünüz kat mülkiyeti değildir; “Kat Mülkiyeti” yazıyorsa bağımsız bölüm mülkiyeti kurulmuştur.

Benim önerim şu: Satıcıdan veya emlak danışmanından yalnızca “tapu var” demesini değil, tapu senedinin ilgili alanını net gösterecek şekilde (kişisel verileri kapatarak) görsel/okunaklı bir kopya istemek. Çünkü bazen ilan metninde “mülkiyet tapulu” gibi ifadeler geçse bile, resmi belge üzerinde “kat irtifakı” yazabiliyor. Bu bir “kötü niyet” olmak zorunda değil; çoğu zaman bilgi eksikliği veya kavramların karışmasından kaynaklanıyor.

Bir diğer pratik kontrol, tapuda “arsa payı” ve pay oranı gibi bilgilerin nasıl göründüğünü anlamaktır. Kat irtifakı mantığında bağımsız bölüm hakkı arsa payına bağlıdır; ancak unutmayın: Kat mülkiyetinde de arsa payı bulunur. Yani “arsa payı var → kesin kat irtifakı” gibi bir kısa yol doğru değildir. Esas belirleyici, tapu senedinde yazan “Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti” ibaresidir.

Somut senaryo: Diyelim ki tapu senedinde “Niteliği: Kat İrtifakı” ve hemen altında bağımsız bölüm numarası gibi bilgiler görüyorsunuz. Bu durumda “Daire yok mu?” diye panik yapmak yerine, “Bu bina iskan almış mı, kat mülkiyetine geçiş yapılmış mı, yapılmadıysa neden?” sorularını sıraya koymak gerekir. Eğer “Niteliği: Kat Mülkiyeti” yazıyorsa da yine şerh/beyan/irtifak hakları kısmını kontrol edip taşınmazın üzerinde kısıtlayıcı bir kayıt olup olmadığını ayrıca değerlendirmelisiniz.

Kat irtifakı olan bir daire/arsa payı alınır mı? Hangi riskler ve fırsatlar var?

Kat irtifakı olan bir taşınmazı almak mümkündür; hatta piyasada çok yaygındır. Ancak burada “alınır mı?” sorusunun cevabı, sizin yatırım amacınıza ve risk toleransınıza göre değişir. Benim yaklaşımım şu: Kat irtifakı gördüğümüzde, alımı “otomatik reddetmeyiz”; ama kontrol listesini uzatırız. Çünkü kat irtifakı, çoğu zaman “proje ve süreç” demektir.

Risk tarafı genellikle şunlarda yoğunlaşır: iskanın alınmamış olması ihtimali, kat mülkiyetine geçişin gecikmesi, projeye aykırı imalatlar (bina yapılmış ama projeden sapmalar var gibi) ve bunların ileride satış/kredi süreçlerinde soru işareti doğurması. Ayrıca bazı alıcılar, “kat mülkiyetli” tapuyu psikolojik olarak daha güvenli gördüğü için, kat irtifaklı taşınmazların satış süresi uzayabilir; bu da yatırımcı için likidite riskidir.

Fırsat tarafı ise şurada çıkar: Piyasada bazı alıcılar kat irtifakından çekindiği için, doğru kontrol ve doğru sözleşme ile ilerleyen yatırımcı, daha seçici davranarak iyi bir alım yakalayabilir. Burada kilit nokta “bilgiyle pazarlık”tır. İskan ve kat mülkiyetine geçiş planı net olan bir taşınmazda, belirsizlik algısı fiyat üzerinde etkili olabiliyor.

Somut senaryo: Bir yatırımcı düşünün; yeni sayılabilecek bir binada daire beğeniyor. Tapu kat irtifakı. Eğer belediyede iskan süreci tamamlanmış ve idareden tapuya bildirim yapılmışsa (ya da maliklerden biri başvurmuşsa), Tapu ve Kadastro uygulamalarında anlatıldığı üzere kat mülkiyetine resen geçiş süreçleri gündeme gelebilir. Ancak her dosyanın kendi dinamiği vardır; bu yüzden “nasıl olsa resen geçer” rahatlığıyla değil, resmi teyitle ilerlemek gerekir.

İskan (yapı kullanma izin belgesi) kat mülkiyetine geçişte neden kilit rol oynar?

İskan, bir yapının ilgili idarece “kullanıma uygun” kabul edildiğini gösteren temel belgedir. Sahada “iskan yoksa kat mülkiyeti olmaz” şeklinde genellemeler duyulur; pratikte süreçler farklılaşabilse de, kat mülkiyetine geçişte iskanın çok kritik bir eşik olduğu gerçeği değişmez. Bu yüzden kat irtifakı gördüğünüzde ilk sorulardan biri “İskan alındı mı?” olmalıdır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün süreç anlatımlarında; üzerinde kat irtifakı olan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış yapılarda, maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapuya gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçişten bahsedilir. Buradaki mesaj şu: Eğer iskan tamamlanmışsa, sistem kat mülkiyetine geçişi kolaylaştıracak bir mekanizmaya sahiptir; fakat bunun “her şey otomatik ve sorunsuz” olacağı anlamına gelmediğini, dosyanın durumuna göre işlem akışının değişebileceğini unutmamak gerekir.

Somut senaryo: Diyelim ki bir binada yıllardır oturum var; daireler kullanılıyor ama tapular hâlâ kat irtifakı. Bu durumda iki ihtimal sık görülür: (1) İskan hiç alınmamıştır; (2) İskan alınmıştır ama kat mülkiyetine geçiş için süreç takip edilmemiştir. Alıcı olarak siz, “Bina kullanılıyor” gerçeğiyle yetinmeyip, iskanın varlığını ve tapu türünün neden hâlâ irtifak olduğunu netleştirmelisiniz. Çünkü bu iki ihtimalin risk profili aynı değildir.

Benim önerim, sözlü beyan yerine resmi evrak üzerinden ilerlemek: İskan durumu, ilgili belediye/kurum kayıtlarından teyit edilmelidir. Kat mülkiyetine geçiş için neler gerektiği de dosyaya göre değişebileceğinden, tapu müdürlüğü süreçleriyle uyumlu şekilde kontrol edilmelidir. Bu yaklaşım, “sonradan sürpriz” riskini ciddi şekilde azaltır.

Adım adım kontrol listesi: Tapu türünü doğru okuyup güvenli alım nasıl yapılır?

Arsa/daire alımında en sağlıklı yöntem, “beğendim–kapora–tapu” gibi hızlı bir akış yerine, belge ve kayıt odaklı bir kontrol süreci kurmaktır. Ben sahada bunu bir “ön inceleme → resmi teyit → sözleşme → tapu” sırasına oturtmayı öneriyorum. Aşağıdaki adımlar, 2026 koşullarında pratikte işinize yarar.

1) Tapu senedini isteyin ve “Niteliği/Cinsi” alanını kontrol edin. Burada “Kat İrtifakı” mı “Kat Mülkiyeti” mi yazıyor? Bu, tüm değerlendirmeyi yönlendiren ilk veridir. Aynı zamanda taşınmazın “mesken/işyeri/arsa” gibi niteliklerini de not edin.

2) Tapu kaydındaki şerh/beyan/irtifak haklarını ayrıca inceleyin. Burada “irtifak” kelimesi sizi yanıltmasın: “kat irtifakı” başka bir şey, tapudaki “irtifak hakları” (geçit hakkı, üst hakkı gibi) başka bir şeydir. Alıcılar bazen “tapu irtifaklıymış” deyip iki kavramı birbirine karıştırıyor. Biz kontrol ederken, tapu türünü (kat irtifakı/kat mülkiyeti) ve takyidatları (şerh/beyan/irtifak) ayrı ayrı ele alırız.

3) Kat irtifakı varsa iskan durumunu sorgulayın. Bu sorgu, sözlü “var” demekle kapanmamalı; ilgili idare kayıtlarından teyit edilmelidir. İskan varsa, kat mülkiyetine geçişin neden yapılmadığını anlamaya çalışın: süreç mi takip edilmemiş, yoksa projeye aykırılık gibi bir problem mi var?

4) Satın alma amacınızı netleştirip riskleri buna göre tartın. Oturum için mi alıyorsunuz, kısa vadede satmayı mı planlıyorsunuz, yoksa uzun vadeli yatırım mı? Kısa vadeli satış hedefi olan bir yatırımcı için tapu türü ve belirsizlikler daha kritik olabilir.

Somut senaryo: Diyelim ki siz yatırım amaçlı bir daire alacaksınız ve 1-2 yıl içinde satmayı planlıyorsunuz. Tapu kat irtifakı çıktı. Bu durumda, “kat mülkiyetine geçiş takvimi” net değilse, ileride sizin alıcınız da aynı soruları soracak. O yüzden bugün yapacağınız kontrol, gelecekteki satışınızı doğrudan etkiler. Eğer süreç net ve belgeler düzenliyse, kat irtifakı tek başına engel olmayabilir; ancak belirsizlik varsa, fiyat pazarlığı ve sözleşme maddeleriyle kendinizi korumanız gerekir.

Kat irtifakı–kat mülkiyeti karşılaştırması (alıcı için pratik tablo)

Konuyu daha net görmek için, alıcı gözünden temel farkları tek tabloda toplayalım. Bu tablo, “hangisi iyi/kötü” hükmü vermek için değil; hangi durumda hangi soruları sormanız gerektiğini hızlıca hatırlatmak için hazırlanmıştır.

Tablodan çıkaracağınız ana sonuç şu olsun: Kat irtifakı gördüğünüzde “vazgeç” değil, “daha derin kontrol et” moduna geçersiniz. Kat mülkiyeti gördüğünüzde de “tamamdır” deyip şerh/beyan/irtifak haklarını atlamazsınız. Güvenli alım, tek bir ibareye bakarak değil; bütün resme bakarak yapılır.

En sık yapılan hatalar: “İrtifak” kelimesi nerelerde yanlış anlaşılır?

Bu konuda sahada en çok karşılaştığımız hata, “irtifak” kelimesinin tek bir anlama indirgenmesidir. Tapuda “kat irtifakı” bir tapu türünü ifade eder; ama tapu kaydında “irtifak hakları” başlığı altında bambaşka haklar da yer alabilir. Örneğin geçit hakkı, üst hakkı gibi haklar; taşınmazın kullanımını etkileyebilecek kayıtlar olabilir. Bu yüzden “tapu irtifaklıymış” cümlesi tek başına hiçbir şey söylemez; hangi irtifak? sorusunu sormak gerekir.

İkinci yaygın hata, ilan metniyle resmi belgenin karıştırılmasıdır. İlanlarda “mülkiyet tapulu” gibi ifadeler görülebiliyor; fakat tapu senedinde “kat irtifakı” yazabiliyor. Bu noktada doğru yaklaşım, “ilan yanlış” demekten önce, satıcıya tapu senedini gösterterek birlikte okumaktır. Çoğu zaman mesele, terimlerin günlük dilde yanlış kullanılmasından çıkar.

Üçüncü hata, iskan konusunun “sonra hallederiz” diye ertelenmesidir. Kat irtifakı olan bir taşınmazda iskanın akıbeti net değilse, alıcı kendini belirsizliğe sokar. Burada özellikle yatırımcıların dikkatli olmasını öneririm; çünkü belirsizlik, ileride satış sırasında değer kırıcı bir pazarlık unsuruna dönüşebilir.

Somut senaryo: Tapuda “Kat İrtifakı” yazan bir dairede satıcı “İskan var, ama tapuya işlenmedi” diyebilir. Bu cümle bazen doğru, bazen eksik olabilir. Doğru yol; iskanın gerçekten alınıp alınmadığını ilgili idareden teyit etmek ve kat mülkiyetine geçişin neden yapılmadığını anlamaktır. Eğer süreç basit bir başvuru eksikliğiyse çözüm başka; projeye aykırılık gibi bir sorun varsa çözüm bambaşkadır. Alıcı olarak siz, bu ayrımı satın almadan önce netleştirmelisiniz.

Arsa yatırımcısı için konu neden önemli? “Daire” gibi görünmeyen riskler

Başlık “arsa/daire alımında” diyor; çünkü konu sadece daire alanları değil, arsa ve arsa payı mantığını anlamak isteyen yatırımcıları da ilgilendiriyor. Kat irtifakı zaten doğası gereği “arsa payına bağlı” bir hak olduğu için, arsa yatırımcısının da şu soruyu sorması gerekir: Ben aslında ne satın alıyorum; bağımsız bölüm mü, arsa payı mı, yoksa ikisinin projeye bağlı bir kombinasyonu mu?

Özellikle “arsa payı karşılığı” mantığıyla gelişen projelerde, alıcılar bazen arsa payının hukuki ve ekonomik etkisini yeterince değerlendirmeden karar veriyor. Oysa kat irtifakı aşamasında proje, bağımsız bölümün sınırlarını ve arsa payı ilişkisini belirler. Bu nedenle, “tapuda mülkiyet yazıyor mu?” sorusu bir yandan da “benim hakkım projeye mi bağlı, yoksa bağımsız bölüm mülkiyeti net mi?” sorusudur.

Arsa yatırımında genel yaklaşım için ayrıca şu rehberimizi de inceleyebilirsiniz: Arazi yatırımı nedir ve neden tercih edilir?. Buradaki temel mantık, tapu türü ve resmi kayıtların yatırımın omurgası olduğudur. Dairede “kat irtifakı/kat mülkiyeti” ne kadar önemliyse, arsada da imar, yol, kısıtlar ve tapu kayıtları o kadar belirleyicidir.

Somut senaryo: Diyelim ki bir yatırımcı, “ileride değerlenecek” diye bir bölgede arsa payı üzerinden bir projeye giriyor. Tapu kat irtifakı. Bu durumda yatırımcı, sadece bugünkü fiyatı değil; projenin tamamlanma/iskan/kat mülkiyetine geçiş akışını da yatırım planına yazmalı. Çünkü çıkış stratejisi (satış) çoğu zaman bu adımların netliğine bağlıdır. Net olmayan süreçte, yatırımcı “bekleme maliyeti” ile karşılaşabilir.

Konya, Bilecik, Afyon gibi bölgelerde alım yaparken “tapu okuma” pratiği nasıl güçlendirilir?

Bizim sahada çalıştığımız bölgelerde (Konya, Bilecik, Afyon ve çevresi gibi) yatırımcıların bir kısmı şehir dışından geliyor. Şehir dışı alımlarda en büyük risk, “yerinde görmeden” veya “kısıtlı zamanla” karar vermek. Bu yüzden tapu okuma pratiğini güçlendirmek, sadece hukuki bir konu değil; aynı zamanda operasyonel bir ihtiyaç.

Örneğin bir parselde yol meselesi, yatırımın kaderini değiştirebilir. Daire tarafında “kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi” nasıl kritikse, arsa/arazi tarafında da “yola cephe var mı, kadastral yol ne demek” gibi sorular kritik. Bu başlık özelinde detay isteyenler için şu içeriği faydalı bulabilirsiniz: Kadastral yol nedir, parselde yol görünmesi ne anlama gelir?

Şehir dışı alımda ben şu yöntemi öneriyorum: (1) Tapu senedinin “Niteliği/Cinsi” alanını net görün, (2) Takyidatları kontrol edin, (3) İskan/kat mülkiyeti gibi konularda “resmi teyit” olmadan kapora aşamasına geçmeyin, (4) Mümkünse tapu müdürlüğü işlem günü öncesi belgeleri bir danışmanla birlikte okuyun. Bu yaklaşım, “son dakika sürprizi” riskini azaltır.

Arsa/arazi alımında sık yapılan hataları topladığımız rehber de, kontrol disiplinini oturtmak açısından iyi bir tamamlayıcıdır: Arsa yatırımında en sık yapılan hatalar (2026). Çünkü çoğu hata, “belgeyi okumadan niyetle hareket etmekten” doğar.

Özet & Sonuç

2026’da tapuda “irtifak” mı “mülkiyet” mi yazıyor sorusu, arsa/daire alımında sadece teknik bir detay değil; alım kararınızın risk haritasını çıkaran bir göstergedir. Tapu senedindeki “Niteliği/Cinsi” alanında “Kat İrtifakı” görüyorsanız, bağımsız bölüm hakkınızın arsa payına bağlı ve projeye dayalı bir aşamada olduğunu bilerek ilerlemelisiniz. “Kat Mülkiyeti” görüyorsanız, bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet kurulduğunu anlarsınız; fakat yine de şerh/beyan/irtifak hakları gibi kayıtları ayrıca incelemek gerekir.

Kat irtifakı, tek başına “olumsuz” bir damga değildir; ama alıcıyı iskan (yapı kullanma izin belgesi) ve kat mülkiyetine geçiş süreçlerini sorgulamaya mecbur bırakır. Tapu ve Kadastro uygulamalarında anlatılan resen geçiş gibi süreçler, iskanın varlığıyla birlikte gündeme gelebilir; yine de her taşınmazın dosyası farklı olduğu için resmi kurum teyidi olmadan varsayım üzerinden hareket etmek doğru olmaz.

Benim sahadaki temel önerim: Tapuyu bir “kâğıt” değil, bir “kontrol listesi” olarak okuyun. Tapu türünü netleştirin, takyidatları ayırın, iskanı resmi kayıttan doğrulayın ve satın alma amacınıza göre riskleri tartın. Böyle yaptığınızda, hem oturum hem yatırım tarafında daha sağlam bir karar verirsiniz.

Eğer elinizde bir tapu örneği var ve “kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi; bu kayıtta risk var mı?” diye hızlı ama doğru bir ön değerlendirme isterseniz, biz Bilal Küçük Gayrimenkul olarak belge üzerinden birlikte okuyup size net bir yol haritası çıkarabiliriz. Uygun bir zamanda iletişime geçin; konum, tapu türü ve hedefinize göre adımları birlikte planlayalım.

Yasal not: Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir. Tapu, iskan ve imar gibi kritik bilgiler mutlaka resmî kurumlardan (tapu müdürlüğü, belediye/ilgili idare) güncel olarak teyit edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda “Kat İrtifakı” yazıyorsa daireyi satın almak riskli mi?

Riskli olup olmadığı, “neden kat irtifakı kaldığı” sorusunun cevabına bağlıdır. Kat irtifakı, bağımsız bölüm hakkının projeye göre arsa payına bağlı kurulduğu bir aşamadır ve piyasada çok yaygındır. Ancak alıcı olarak siz, iskanın (yapı kullanma izin belgesi) alınıp alınmadığını ve kat mülkiyetine geçişin neden yapılmadığını mutlaka sorgulamalısınız. Eğer iskan alınmış ve süreç sadece başvuru/işlem takibinden ibaretse risk profili farklıdır; proje aykırılığı gibi bir sorun varsa değerlendirme bambaşka olur. Bu yüzden “kat irtifakı gördüm, hemen vazgeçtim” yerine “kat irtifakı gördüm, resmi teyitlerle kontrol ettim” yaklaşımı daha sağlıklıdır.

Tapuda “Kat Mülkiyeti” yazıyorsa her şey tamam mı demektir?

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkının kurulduğunu gösterir ve hukuki çerçeve daha nettir; bu doğru. Ancak “her şey tamam” anlamına otomatik olarak gelmez. Çünkü tapu kaydında şerh, beyan veya irtifak hakları gibi kısıtlayıcı kayıtlar bulunabilir; bunlar kullanım ve tasarrufu etkileyebilir. Ayrıca ortak alanlar, yönetim planı, aidat düzeni gibi pratik konular da alım sonrası memnuniyeti etkiler. Dolayısıyla kat mülkiyeti, önemli bir artı olmakla birlikte, yine de tapu kayıtlarının tamamı ve taşınmazın fiili durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu senedinde “Niteliği/Cinsi” alanını bulamazsam nereden bakacağım?

Tapu senetleri farklı formatlarda düzenlenebilse de, genellikle taşınmazın türünü anlatan bir alan bulunur ve burada “Kat İrtifakı” veya “Kat Mülkiyeti” gibi ifadeler yer alır. Eğer elinizdeki kopya okunaksızsa, satıcıdan daha net bir kopya isteyin; kişisel veriler kapatılarak paylaşılabilir. Ayrıca tapu işlemi öncesi tapu müdürlüğünde yapılacak resmi inceleme sırasında da bu bilginin netleşmesi mümkündür. Benim önerim, ilan ekranı veya sözlü beyanla yetinmemek; “tapu senedinde yazan ibareyi” mutlaka görerek ilerlemektir. Çünkü yanlış anlaşılmaların önemli kısmı, belgenin kendisi okunmadığı için ortaya çıkar.

Kat irtifakı ile tapudaki “irtifak hakkı” aynı şey mi?

Hayır, aynı şey değildir ve en çok karıştırılan noktalardan biri budur. “Kat irtifakı” bir tapu türü/aşamasıdır; bağımsız bölüm hakkının arsa payına bağlı olarak projeye göre kurulduğunu ifade eder. Tapu kaydındaki “irtifak hakları” ise geçit hakkı, üst hakkı gibi taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere veya komşu parsellere tanınmış hakları anlatabilir. Bu nedenle “tapu irtifaklı” denildiğinde mutlaka “kat irtifakı mı, yoksa irtifak hakları kaydı mı?” diye sorup belge üzerinden netleştirmek gerekir. Doğru ayrım yapılmadığında, ya gereksiz panik oluşur ya da gerçek bir kısıt gözden kaçar.

İskan varsa kat mülkiyetine geçiş otomatik mi olur?

Uygulamada, Tapu ve Kadastro süreç anlatımlarında; kat irtifakı bulunan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış yapılarda, maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapuya gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçişten bahsedilir. Ancak “otomatik olur, hiç uğraşılmaz” gibi bir kesinlik kurmak doğru olmaz; çünkü dosyanın durumu, idarenin bildirim süreci ve işlem adımları değişkenlik gösterebilir. Bu yüzden alıcı olarak siz, “iskan var” denildiğinde belgenin ve resmi kayıtların teyidini istemeli; kat mülkiyetine geçişin hangi aşamada olduğunu netleştirmelisiniz.

Kat irtifaklı daire alırken sözleşmede nelere dikkat etmeliyim?

Kat irtifakı olan bir dairede sözleşme, belirsizliği yönetmenin temel aracıdır. Öncelikle taşınmazın tapu türü (kat irtifakı olduğu), iskan durumu ve kat mülkiyetine geçişle ilgili satıcının beyanları net ve yazılı olmalıdır. Eğer satıcı “iskan var” diyorsa, bunun hangi belgeye dayandığı ve hangi tarihte/kurumda teyit edildiği belirtilmelidir. Ayrıca teslim, ayıplı imalat, projeye uygunluk ve resmi süreçlerde çıkabilecek gecikmelere ilişkin maddeler, tarafların sorumluluğunu netleştirir. Taksitle veya vadeli alımlarda ise sözleşme maddeleri daha da kritik hale gelir; bu konuda kapsamlı bir çerçeve için taksitle alım sözleşmesinde olmazsa olmaz maddeler rehberini de inceleyebilirsiniz.