Kira Şerhli Arazide Tahliye ve Satın Alma Pazarlığı (2026)

Arazide kira şerhi veya kullanım sözleşmesi varsa tahliye yolları, TBK süreleri, belge kontrolü ve satın alma pazarlığı stratejileri.

Özet

• Arazi alımında tapuda “kira şerhi” veya benzeri kullanım kaydı varsa, mülkiyet değişse bile kullanım hakkı pazarlık gücünü etkileyebilir.
• Kira şerhi, mülkiyeti değiştirmez; ancak kira ilişkisinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini güçlendirir.
• Şerhli kira ile şerhsiz kira, ayrıca intifa/üst hakkı/irtifak gibi ayni haklar tahliye süreci ve maliyetini tamamen farklılaştırır.
• Yeni malik “ihtiyaç” iddiasıyla tahliyeyi düşünecekse TBK m.351’deki 1 ay bildirim ve 6 ay sonrası dava takvimi planlamaya doğrudan girer.
• Satın alma öncesi Web Tapu ve tapu müdürlüğü kayıtları üzerinden şerhin türü, süresi, tarafları ve dayanak belgesi mutlaka teyit edilmelidir.

Arazi Üzerinde “Kira Şerhi” veya Kullanım Sözleşmesi Ne Demek?

Ben Bilal Küçük Gayrimenkul tarafında sahada en sık şunu görüyorum: Yatırımcı bir araziyi beğeniyor, fiyat/konum iyi; ama tapu kaydına bakınca “kira şerhi” ya da “kullanım” ile ilgili bir kayıt çıkıyor. Bu noktada çoğu kişi iki uç hataya düşüyor: Ya “şerh varsa kesin alınmaz” diye gereksiz panik yapıyor ya da “nasıl olsa tapu bende olacak, çıkarırım” diyerek riski küçümsüyor. Oysa doğru yaklaşım, kaydın türünü ve hukuki etkisini netleştirip, buna göre tahliye planı ve satın alma pazarlığını kurgulamaktır.

Kira şerhi, kira sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Dayanak olarak Türk Medeni Kanunu’nda (TMK m.1009) kira sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh edilebileceği açıkça sayılır. Buradaki kritik nokta şudur: Kira şerhi mülkiyeti değiştirmez; arazi yine malikindir. Ancak şerh, kiracının/kullanıcının hakkını üçüncü kişilere karşı daha “görünür” ve çoğu pratikte daha “güçlü” hale getirir. Yani siz araziyi alsanız bile, o kullanımın nasıl sona ereceği konusu “kendiliğinden” çözülmez.

Bir de piyasada “kullanım sözleşmesi” adıyla yapılan metinler var. Bu metinler her zaman kira sayılmayabilir; bazen adi bir kullanım izni, bazen kira, bazen de irtifak/üst hakkı/intifa gibi ayni hak karakteri taşıyan düzenlemelerle karıştırılır. Metnin adı değil, içeriği belirleyicidir. Bu ayrım, tahliye ve pazarlık gücünü doğrudan değiştirir; çünkü ayni haklar çoğu durumda kira gibi “kolay” sona ermez, tapuda daha farklı sonuçlar doğurur.

Bu yüzden ilk adım, “şerh var mı?” sorusundan önce “hangi şerh var, neyin şerhi?” sorusunu sormaktır. Yazının devamında, 2026 güncelliğinde tahliye yollarını, süreleri ve satın alma pazarlığında hangi kaldıraçları kullanabileceğinizi adım adım anlatacağım.

Tapuda “Kira Şerhi” Görünüyorsa Alıcıyı Nasıl Etkiler?

Tapuda kira şerhi görmek, tek başına “kötü” veya “iyi” değildir; ama alıcı açısından belirsizliği artırır. Belirsizlik arttıkça bankayla çalışma, proje takvimi, araziyi hemen kullanma planı ve hatta yeniden satış kabiliyeti etkilenebilir. Özellikle araziyi “hemen ekip-biçme, depo/ahır/bağ evi izni deneme, kiraya verme veya çevre düzenlemesi” gibi bir planla alıyorsanız, mevcut kullanıcı/kiracı ile ilişkinin nasıl yönetileceği yatırımın kaderini belirleyebilir.

Kira şerhi, uygulamada kiracının “benim sözleşmem var” iddiasını üçüncü kişilere karşı daha güçlü ileri sürmesine yarayabilir. Bu, satıştan sonra “ben yeni malike karşı da bu sözleşmeyi sürdürüyorum” tartışmasını büyütebilir. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK m.310) kiralananın el değiştirmesi halinde kira ilişkisinin belirli şartlarla yeni malike karşı devam edebileceği düzenlenir. Şerh, bu ilişkinin görünürlüğünü ve pazarlık gücünü artırır.

Önemli bir güncel not: İcra satışı gibi senaryolarda, tapuya şerhli kira sözleşmesiyle yükümlü satılan taşınmazda kiracının tahliyesinin istenemeyeceği yönünde Yargıtay 12. HD’nin 2024 tarihli bir karar özeti (E.2024/2939, K.2024/8538) dikkat çekmiştir. Bu, her olayda otomatik aynı sonuç doğurur demek değildir; ancak şerhin “tahliye kolaylığı” beklentisini zayıflatabileceğini gösterir. Dolayısıyla alıcı, “en kötü ihtimalle çıkarırım” rahatlığıyla değil, zaman ve maliyet hesabıyla ilerlemelidir.

Diyelim ki yatırımcı olarak bir tarlayı aldınız; planınız ilk sezon ekim yaptırmak. Tapuda kira şerhi var ve kiracı “ben bu sezonu bitiririm” diyor. Siz de “tamam, zaten sezon sonu boşaltır” diye düşünüyorsunuz. Eğer sözleşmenin süresi, fesih şartları veya şerhin kapsamı net değilse, sezon sonu “benim sözleşmem uzadı” tartışmasıyla karşılaşabilirsiniz. Bu yüzden alıcıyı etkileyen şey şerhin varlığı kadar, şerhin dayandığı sözleşmenin içeriği ve tahliye mekanizmasıdır.

Kira Şerhi ile Şerhsiz Kira ve Ayni Haklar (İntifa/Üst Hakkı/İrtifak) Arasındaki Fark Nedir?

Bu bölüm, sahada en çok para ve zaman kazandıran ayrımdır. Çünkü “kira şerhi” ile “kira” aynı şey değildir; “kira” ile “ayni hak” ise bambaşka dünyadır. Kira şerhi, kira sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapuya işlenmesidir; ayni hak ise doğrudan taşınmaz üzerinde hak kurar ve çoğu zaman üçüncü kişilere karşı daha güçlüdür. Kira şerhi “ayni hak” yaratmaz; bu vurgu uygulama notlarında da sıkça yapılır.

Şerhsiz kira (yani tapuda görünmeyen kira) pratikte daha çok “sözleşmeyi bul, şartlarını incele, TBK hükümlerine göre yönet” çerçevesinde ele alınır. Şerhli kira ise alıcıya “bu taşınmazda bir kullanım ilişkisi resmi kayıtta görünür” mesajı verir. Bu, pazarlıkta satıcıya “temiz teslim” baskısı oluşturabilir; alıcıya da “kullandırma/boşaltma planı” için daha disiplinli bir hazırlık zorunluluğu getirir.

Ayni haklar (intifa, üst hakkı, irtifak) ise çoğu zaman kira gibi “süre bitti, çık” kolaylığıyla yönetilmez. Özellikle kamu taşınmazları veya özel mevzuat kapsamındaki düzenlemelerde tahliye usulleri farklılaşabilir. Örneğin 2886 sayılı Kanun m.75, kamu taşınmazlarında sözleşmesi feshedilen veya süresi dolduğu halde tahliye etmeyenler için mülki amirce en geç 15 gün içinde tahliye mekanizması düzenler; ancak bu kural her özel kişi kira ilişkisine otomatik uygulanmaz. Yani “15 günde çıkarırım” gibi genellemeler, yanlış beklenti üretir.

Bir senaryo: Tapuda “irtifak hakkı” kaydı görüyorsunuz ama satıcı bunu “kira gibi düşün” diye anlatıyor. Oysa irtifak/üst hakkı, kira gibi kişisel bir ilişki değil; taşınmazın üzerinde kurulu bir haktır. Bu durumda pazarlık, “kiracıyla konuşur çıkarırız” seviyesinde değil; hakkın süresi, terkin şartları, bedel/ihlal hükümleri ve resmi kayıtların incelenmesi seviyesinde yürütülmelidir. İşte bu yüzden, satın alma öncesi “şerh/irtifak/üst hakkı” ayrımı netleşmeden kapora/ön ödeme gibi adımlar risklidir.

Satın Almadan Önce Hangi Kayıt ve Belgeleri Kontrol Etmeliyim?

Arazi yatırımında en pahalı hata, “sonra bakarız” yaklaşımıdır. Benim önerim, satın alma kararını üç katmanlı kontrolle vermeniz: (1) Tapu kaydı ve şerhler, (2) şerhin dayandığı sözleşme ve ekleri, (3) fiili kullanımın yerinde tespiti. Çünkü tapuda yazan ile arazide yaşanan her zaman aynı olmayabilir; bazen tapuda şerh vardır ama fiilen kullanım yoktur, bazen de tam tersi olur.

İlk katmanda, tapu kaydında şerhler hanesini dikkatle okumak gerekir. Burada şerhin “kira şerhi” mi, “kullanım” mı, “ihtiyati tedbir” gibi başka bir kayıt mı olduğunu ayırt edersiniz. Bu konuda detaylı bir okuma için şu rehbere göz atabilirsiniz: 2026 Web Tapu Beyanlar Hanesi: Okuma ve Kırmızı Bayraklar. Şerhin tarihi, tarafları, varsa süre/yevmiye bilgisi ve dayanak belgenin niteliği (sözleşme, mahkeme, idari işlem) alıcının “takvim” hesabını belirler.

İkinci katmanda, şerhin dayandığı sözleşmeyi istemek şart. Sözleşmede; süre, uzama şartları, fesih, tahliye taahhüdü, kullanım amacı (tarımsal faaliyet mi, depo mu, işletme mi), alt kiralama, devir yasağı gibi maddeler tek tek okunmalı. Şerh işlemi için sözleşmenin noterde düzenleme veya imzaları noter onaylı olması gibi uygulama şartları pratikte karşınıza çıkar; bu da belgenin ciddiyetini gösterir. “Sözleşme var” denip bir Word çıktısı gösterilmesi ile noter süreçlerinden geçmiş bir metin aynı risk seviyesinde değildir.

Üçüncü katmanda, arazide fiili durumu görün: Kim kullanıyor? Ekim var mı? Çit, konteyner, kulübe, depo gibi yapılar var mı? Komşular ne diyor? Diyelim ki tapuda kira şerhi görünüyor ama arazide başkası hayvan otlatıyor; bu durumda sözleşme tarafı ile fiili kullanıcı farklı olabilir. Böyle bir uyuşmazlık, tahliye sürecini ve pazarlığı daha da karmaşık hale getirebilir. Bu nedenle “sadece tapu” değil, “tapu + sözleşme + yerinde tespit” üçlüsüyle ilerlemek gerekir.

“Yeni Malik Tahliye Edebilir mi?” TBK m.351, m.352 ve Temerrüt Üzerinden Yol Haritası

Gelelim en çok sorulan soruya: “Arazide kira şerhi veya kullanım sözleşmesi varsa, ben satın alınca tahliye edebilir miyim?” Cevap; neden tahliye istediğinize, elinizde hangi belge olduğuna ve hangi süreleri kaçırmadığınıza bağlı. Bu noktada üç ana hukuki kanal öne çıkar: yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi (TBK m.351), tahliye taahhüdü (TBK m.352) ve kira bedelinin ödenmemesi/temerrüt (TBK m.315). Her birinin takvimi ve ispat yükü farklıdır.

TBK m.351 (Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi): Taşınmazı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak, 6 ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu madde, “hemen çıkarırım” değil, “takvimli ve gerekçeli bir süreç” demektir. Araziyi alıp “bu sezon ekim yapacağım” diyorsanız, 6 aylık dava takvimi planınızı etkileyebilir.

TBK m.352 (Tahliye taahhüdü): Kiracı, yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı üstlenmişse ve boşaltmazsa, kiraya veren (veya yeni malik) 1 ay içinde icra veya dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada kritik hata şudur: Taahhüt var diye sevinen yatırımcı, 1 aylık başvuru süresini kaçırır ve elindeki güçlü aracı zayıflatır. Bu yüzden satın almadan önce “tahliye taahhüdü var mı?” sorusu kadar, “tarihi ne, başvuru süresi ne zaman doluyor?” sorusu da sorulmalıdır.

TBK m.315 (Temerrüt): Kira bedeli ödenmiyorsa kiraya veren yazılı süre verip, ödeme olmazsa fesih imkanını kullanabilir. Arazi kiralarında da ödeme aksaklıkları sık görülür; ancak “ödemedi” iddiası, doğru ihtar ve ispatla yönetilmezse tahliye süreci uzar. Bir yatırımcı araziyi devraldıktan sonra “kiracı zaten ödemiyordu” diyerek sözlü bilgiye dayanırsa, mahkemede veya icra sürecinde elinde sağlam evrak olmadan ilerlemek zorlaşır.

Bu üç kanalın ortak noktası: belge, süre ve doğru prosedür. Kira şerhi varsa, kiracının hakkı görünür olduğu için “ben bilmiyordum” savunması da zayıflar; alıcı olarak daha planlı olmanız gerekir. Bu yüzden tahliye hedefi varsa, satın alma pazarlığını da bu takvime göre kurmak en akıllı yoldur.

Satın Alma Pazarlığında Şerhli/Kullanımlı Araziyi Nasıl Fiyatlar ve Şartlandırırız?

Şerhli veya fiilen kullanımlı bir arazide pazarlık, sadece “metrekare fiyatı” pazarlığı değildir; riskin kimde kalacağı pazarlığıdır. Benim sahada önerdiğim çerçeve şudur: Alıcı, belirsizliği azaltacak şartları sözleşmeye koyar; satıcı ise “temiz teslim” için ya kullanıcıyla anlaşır ya da fiyatı buna göre revize eder. Burada amaç, iki tarafın da sonradan “ben böyle bilmiyordum” demeyeceği şeffaf bir denge kurmaktır.

Alıcı açısından pazarlık kaldıraçları şunlardır: (1) Şerhin türü (kira şerhi mi, irtifak/üst hakkı mı?), (2) sözleşme süresi ve uzama şartları, (3) tahliye taahhüdü olup olmadığı ve TBK m.352’deki 1 aylık süre, (4) yeni malik tahliyesi düşünülüyorsa TBK m.351’deki 1 ay bildirim + 6 ay dava takvimi, (5) icra satışı benzeri bir durum varsa şerhli kira nedeniyle tahliye riskinin azalabileceğine dair yargısal yaklaşımın pazarlık gücüne etkisi. Bu maddeler, “indirim iste” demekten daha somut ve gerekçeli bir pazarlık zemini oluşturur.

Satıcı açısından çözüm opsiyonları da vardır: Kiracı ile anlaşmalı tahliye (bedel karşılığı çıkış protokolü), satış öncesi şerhin terkinine yönelik süreç (şerhin dayandığı sözleşmeye ve süresine bağlı), ya da alıcıya “kullanımlı teslim” yapıp fiyatı buna göre konumlandırma. Kira şerhinin iptali/terkini talepli uyuşmazlıkların yargıya taşınabildiğini biliyoruz; bu nedenle “şerhi hemen kaldırırız” gibi kesin cümleler yerine, dayanak belgenin incelenmesi ve hukuki yolun netleştirilmesi gerekir.

Diyelim ki alıcı olarak araziyi 3 ay içinde tel çevirip tarımsal faaliyet başlatmak istiyorsunuz. Tapuda kira şerhi var ve sözleşmenin bitişi 10 ay sonra. Bu durumda pazarlığı iki şekilde kurabilirsiniz: Ya “satış, tahliye gerçekleşince” şartına bağlarsınız (her zaman mümkün olmayabilir), ya da “kullanımlı teslim” alıp fiyatı ve ödeme planını bu 10 aylık kullanım kaybını dikkate alacak şekilde yapılandırırsınız. Burada doğru-yanlış tek cevap yok; ama kayıp kalemi görünür kılmak pazarlığın kalitesini artırır.

3 Senaryo Akışı: Şerhli Kira / Şerhsiz Kira / Ayni Hak veya Özel Kullanım Kaydı

Okuyucunun kafası en çok “Benim dosyam hangisine giriyor?” noktasında karışıyor. Bu nedenle ben üç senaryo akışını pratik bir çerçevede topluyorum. Elbette her taşınmazın detayı farklıdır; ancak doğru soruları sormak için bu ayrım çok işe yarar.

Senaryo 1 – Tapuda kira şerhi var: Öncelik, şerhin dayandığı sözleşmeyi görmek ve şerhin kapsamını anlamaktır. Şerh, kişisel hakkı güçlendirir; bu nedenle tahliye planınız “takvim + belge” odaklı olmalıdır. Yeni malik tahliyesi (TBK m.351) düşünülüyorsa 1 ay bildirim ve 6 ay sonrası dava planı; tahliye taahhüdü (TBK m.352) varsa 1 aylık başvuru süresi; ödeme sorunu varsa temerrüt ihtarı (TBK m.315) gündeme gelir. Bu senaryoda pazarlık, “şerh kalkmadan satış” veya “fiyat/ödeme planı revizyonu” üzerinden daha rasyonel yürür.

Senaryo 2 – Tapuda şerh yok ama fiilen kira/kullanım var: Bu daha sinsi bir risk alanıdır. Çünkü tapu “temiz” görünür; alıcı rehavete kapılabilir. Burada fiili kullanıcı, sözleşme, ödeme akışı ve tahliye taahhüdü olup olmadığı mutlaka araştırılmalı. Bir yatırımcı “tapu temiz” diyerek kapora verir; sonra arazide yıllardır ekip biçen bir kişi “benim sözleşmem var” diyebilir. Şerh olmaması, her zaman hakkın olmadığı anlamına gelmez; sadece tapuda görünmediği anlamına gelir. Bu yüzden yerinde tespit ve yazılı belge talebi kritik hale gelir.

Senaryo 3 – Ayni hak (intifa/üst hakkı/irtifak) veya özel mevzuat kaynaklı kullanım kaydı: Bu senaryoda “kira gibi çözeriz” yaklaşımı çoğu zaman yanlıştır. Hakkın niteliği, süresi, terkin şartları ve çoğu zaman resmi süreçler belirleyicidir. Ayrıca bazı alanlarda (örneğin turizm tesisleri bağlamında) “yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaların tapu siciline şerh edilemeyeceği” yönünde TKGM genelge atıfları bulunduğu için, “şerh edilemiyor” diye “risk yok” sanmak da hatalı olabilir; sözleşme başka kanallardan etkili olabilir. Bu senaryoda, satın alma kararı öncesi hukuki inceleme ve resmi kayıtların netleştirilmesi genellikle şarttır.

Süre, İşlem ve Belge Karşılaştırması (2026) — Pratik Tablo

Bu tabloyu, sahada dosyayı hızlı sınıflandırmak için kullanıyoruz. Ama unutmayın: Tablo “genel çerçeve”dir; sözleşme türü, taşınmazın niteliği ve fiili durum süreleri ve yolu değiştirebilir. Yine de alıcı için en kritik şey, “hangi yola girersem ne kadar sürer ve hangi belge gerekir?” sorusuna net bir başlangıç cevabı almaktır.

Tapuda şu kayıt görünürse özellikle dikkat edin: Şerhin türü açık değilse, “kullanım hakkı” gibi muğlak ifadeler varsa, dayanak belgenin ne olduğu yazmıyorsa veya birden fazla şerh üst üste duruyorsa, dosyayı “tek hamlede” kapatmaya çalışmayın. Bu noktada Web Tapu ve tapu müdürlüğü üzerinden resmi kaydı netleştirmek, sonra sözleşmeyi görmek gerekir. Aksi halde pazarlıkta yanlış varsayımla ilerlersiniz.

En Sık Yapılan Hatalar: Tahliyede ve Pazarlıkta Nerede Yanılıyoruz?

2026’da arazi piyasasında hız var; ama hız, evrak disiplinini düşürdüğünde en pahalı faturayı çıkarıyor. Benim sahada en sık gördüğüm hata, şerhli/kullanımlı arazide “kapora verelim, sonra çözeriz” yaklaşımı. Oysa şerh ve kullanım ilişkisi, bazen satışın “konusunu” değiştirir: Siz aslında sadece araziyi değil, yanında bir kullanım ilişkisini de devralmış olabilirsiniz. Bu nedenle pazarlık ve sözleşme dili, klasik arsa satışından daha dikkatli kurulmalıdır.

İkinci büyük hata, süreleri kaçırmak. Tahliye taahhüdü varsa TBK m.352’deki 1 aylık başvuru süresi; yeni malik tahliyesinde TBK m.351’deki 1 ay bildirim şartı gibi “kaçırınca geri dönmesi zor” eşikler var. Yatırımcı araziyi devralıp “önce bir konuşalım” derken takvim işler ve elindeki güçlü araç zayıflar. Bu yüzden satın alma günü bile, tahliye stratejisinin takvimi masada olmalıdır.

Üçüncü hata, “kullanım sözleşmesi”ni otomatik kira sanmak veya tam tersi. Metnin içeriği; kullanım amacı, bedel, süre, devredilebilirlik, tapuya şerh edilip edilmediği gibi unsurlarla değerlendirilir. Ayrıca bazı sektörlerde (turizm gibi) tapuya şerh edilemeyecek anlaşmaların varlığı, “şerh yoksa sorun yok” yanılgısını doğurabilir. Bu noktada, şerh yok = risk yok denklemi çoğu zaman doğru değildir.

Dördüncü hata, fiili durumu görmeden işlem yapmak. Diyelim ki tapuda kira şerhi var ama arazi üzerinde kiracının yaptığı bir çevreleme, sulama hattı, ağaçlandırma veya küçük yapılar var. Bunların sökümü, tazminat tartışması veya “ben masraf yaptım” pazarlığı doğurabilir. Bu yüzden yerinde keşif, komşu parsellerle sınırların kontrolü ve kullanım izlerinin fotoğraflanması (kişisel veri/özel alan ihlali olmadan) pratikte çok işe yarar.

Bu hataları azaltmak için genel arazi yatırım disiplinini de güçlendirmek gerekir. Arazi yatırımının mantığını ve karar çerçevesini tazelemek isterseniz şu yazı faydalı olur: Arazi Yatırımı Nedir? Arazi Yatırımı Neden Tercih Edilir?. Çünkü şerh konusu, aslında “risk yönetimi”nin bir parçasıdır; tek başına ele alındığında eksik kalır.

Adım Adım Uygulama: Şerhli veya Kullanımlı Araziyi Güvenli Şekilde Nasıl Alırız?

Bu bölümü bir “saha kontrol listesi” gibi düşünün. Benim yaklaşımım, alıcıyı gereksiz korkutmadan ama gereksiz rahatlatmadan ilerlemek. Çünkü bazı şerhli dosyalar doğru fiyat ve doğru planla çok iyi yatırım olur; bazıları ise küçük görünen bir kayıt yüzünden yıllarca kilitlenebilir. İşte adım adım yol:

1. Tapu kaydını resmi kaynaktan inceleyin: Şerhler/beyanlar hanesinde “kira şerhi” veya kullanım kaydı var mı, tam metni ne? Gerekirse tapu müdürlüğünden yevmiye ve dayanak işlem bilgilerini teyit edin.
2. Dayanak sözleşmeyi yazılı isteyin: Sözleşmenin aslı/örneği, ek protokoller, uzatma yazışmaları, varsa noter onayı gibi unsurları görün. “Sözlü anlaşma” ile yetinmeyin.
3. Fiili kullanım tespiti yapın: Arazide kim var, ne yapılıyor, sınırlar doğru mu, yapı/ekim/tesis var mı? Bu tespit, ileride “ben böyle bilmiyordum” tartışmasını azaltır.
4. Tahliye stratejisini seçin: İhtiyaç (TBK m.351), taahhüt (TBK m.352), temerrüt (TBK m.315) veya anlaşmalı tahliye seçeneklerini somut dosyaya göre değerlendirin.
5. Pazarlığı şartlandırın: “Temiz teslim”, “kullanımlı teslim”, “tahliye gerçekleşince ödeme/teslim” gibi ticari şartları netleştirin. Her şeyin tek yolu yok; ama belirsiz bırakmak en kötü yoldur.
6. Sözleşmeye net maddeler koyun: Teslim tarihi, mevcut kullanıcı/kiracı bilgisi, şerhlerin durumu, terkin yükümlülüğü, ayıptan sorumluluk, cezai şart gibi konular profesyonelce yazılmalı.

Bir örnek daha: Bir yatırımcı, kırsalda bir araziyi “hemen tel çevirip hobi bahçesi” gibi kullanma niyetiyle alıyor. Tapuda kira şerhi var. Satıcı “kiracı zaten akraba, çıkar” diyor. Yatırımcı doğru adımları izlerse şunu yapar: Sözleşmeyi görür, tahliye taahhüdü varsa tarihini kontrol eder, yoksa anlaşmalı tahliye protokolünü satıştan önce veya satışla eş zamanlı şart koşar. Böylece “akraba çıkar” gibi belirsiz bir söze değil, yazılı ve takvimli bir plana dayanır.

Bu adımların yanında, araziyi kullanma planınız yapı izni gibi başlıklara dayanıyorsa, ayrı bir mevzuat kontrolü de gerekir. Örneğin tarla niteliğinde bir yerde yapı düşünüyorsanız, şu rehber size çerçeve verir: 2026’da Tarlada Ahır, Depo ve Bağ Evi İzni Rehberi. Çünkü bazen yatırımcı tahliyeyi çözer ama bu kez “izin” aşamasında planı değişir; bütün resim birlikte görülmelidir.

Özet & Sonuç

Arazi üzerinde kira şerhi veya “kullanım sözleşmesi” benzeri bir ilişki varsa, yatırım kararı iki temel eksende şekillenir: zaman ve kontrol. Kira şerhi mülkiyeti değiştirmez; ancak kiracının/kullanıcının hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürmesini güçlendirebilir. Bu da “satın aldım, bitti” kolaycılığını ortadan kaldırır. Şerhli kira, şerhsiz kira ve intifa/üst hakkı/irtifak gibi ayni haklar arasında net ayrım yapmak; tahliye stratejisini TBK m.351, m.352 ve m.315 gibi kanallara göre planlamak; süreleri kaçırmamak ve pazarlığı “riskin kimde kalacağı” üzerinden kurmak, 2026 koşullarında en sağlıklı yaklaşımdır.

Benim sahada gördüğüm en iyi sonuçlar, satın alma öncesi tapu kaydı + dayanak sözleşme + fiili kullanım üçlüsünü birlikte inceleyen yatırımcılarda çıkıyor. Böylece ya dosyadan bilinçli şekilde vazgeçiliyor ya da doğru fiyat ve doğru şartlarla güvenli alım yapılıyor. Eğer siz de şerhli/kullanımlı bir araziyi değerlendiriyorsanız, süreci aceleye getirmeden “takvimli” ve “belgeli” ilerleyin; pazarlık gücünüz de buna paralel artar.

Güncel arazi/arsa fırsatlarını incelemek isterseniz, ilan listemize buradan göz atabilirsiniz: https://bilalkucuk.com.tr/satilik-arsa. Uygun gördüğünüz bir ilan olursa, tapu kaydı ve kullanım durumu gibi kritik başlıklarda birlikte kontrol listesi üzerinden ilerleyebiliriz.

Yasal uyarı: Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir. Tapu, şerh, imar ve kullanım durumları mutlaka resmî kurumlardan (tapu müdürlüğü, belediye ve ilgili idareler) teyit edilmelidir; somut olayınıza göre bir uzmandan hukuki görüş almanız gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira şerhi olan araziyi satın alırsam kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Genellikle “hemen” ifadesi doğru beklenti yaratmaz. Kira şerhi, kira ilişkisinden doğan kişisel hakkın tapuya şerh edilmesidir; mülkiyet sizde olsa bile kullanım ilişkisinin sona ermesi için doğru hukuki yol ve doğru takvim gerekir. Yeni malik olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye düşünüyorsanız TBK m.351’deki 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava takvimi gündeme gelir. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa TBK m.352 kapsamında 1 ay içinde icra/dava yoluna gitme şartı doğabilir. Kira bedeli ödenmiyorsa TBK m.315 çerçevesinde temerrüt ihtarı ve fesih süreci işletilebilir. Somut dosyada sözleşme, şerh metni ve fiili kullanım görülmeden “hemen çıkar” demek sağlıklı değildir.

Tapuda “kullanım sözleşmesi” yazıyor; bu kira mı, ayni hak mı?

Metnin adı tek başına belirleyici değildir; içeriği belirleyicidir. “Kullanım sözleşmesi” bazen kira ilişkisini, bazen sadece adi bir kullanım iznini, bazen de irtifak/üst hakkı/intifa gibi ayni haklara yakın bir düzenlemeyi ifade edebilir. Bu ayrım çok önemlidir; çünkü kira kişisel hak iken ayni hak taşınmaz üzerinde daha güçlü bir etki doğurur ve terkin/tahliye süreçleri farklılaşır. Yapmanız gereken, tapu kaydındaki şerhin tam metnini ve dayanak belgenin niteliğini görmek, ardından sözleşmenin süre–fesih–devir–kullanım amacı maddelerini okumaktır. Gerekirse tapu müdürlüğünden dayanak işlem bilgisi teyit edilmelidir.

Kira şerhi tapuya nasıl konur; noter şart mı?

Uygulamada şerh işlemi için sözleşmenin belirli şekil şartlarını sağlaması beklenir. Tapu sicili uygulamalarında, kira şerhi için sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması veya adi yazılı sözleşmedeki imzaların noter onaylı olması gibi pratik kriterler karşınıza çıkabilir. Bu, her dosyada aynı şekilde yorumlanıyor demek değildir; ancak alıcı açısından şu anlamı taşır: Şerh varsa, ortada genellikle “resmiyet düzeyi yüksek” bir belge bulunur ve bu da pazarlık gücünü etkiler. Bu nedenle şerhin dayandığı sözleşmeyi görmeden karar vermeyin; belgenin şekli ve imza/onarım süreci, ileride çıkacak uyuşmazlıklarda önem kazanabilir.

Yeni malik “ihtiyaç” diyerek araziyi tahliye ettirebilir mi?

Evet, belirli şartlarla mümkündür; ancak süreç takvimlidir. TBK m.351’e göre taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi/eşi/altsoyu/üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak, 6 ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol, “bugün aldım yarın boşalttım” değil; planlama gerektiren bir yöntemdir. Ayrıca ihtiyaç iddiasının somutlaştırılması ve usule uygun bildirim yapılması önemlidir. Bu nedenle satın alma pazarlığında, araziyi ne zaman kullanmak istediğinizi bu takvime göre değerlendirmek, gerekiyorsa “temiz teslim” şartı veya fiyat/ödeme planı revizyonu ile riski yönetmek daha doğru olur.

Tahliye taahhüdü varsa süreç daha mı hızlı olur; süreyi kaçırırsam ne olur?

Tahliye taahhüdü, doğru yönetildiğinde güçlü bir araçtır; ancak süre kaçırılırsa avantaj ciddi şekilde azalabilir. TBK m.352’ye göre kiracı yazılı olarak belirli tarihte boşaltmayı üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya verenin (veya yeni malikin) 1 ay içinde icra veya dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Sahada sık yapılan hata, taahhüdü görmek ama “önce konuşalım” derken 1 aylık başvuru süresini kaçırmaktır. Bu nedenle satın almadan önce taahhüdün tarihini, imza şartlarını ve başvuru için kalan süreyi netleştirin; gerekiyorsa satış sözleşmesini bu takvime göre kurgulayın.

İcra yoluyla satılan taşınmazda kira şerhi varsa tahliye mümkün değil mi?

Her dosyada otomatik “mümkün değil” demek doğru olmaz; ancak kira şerhinin tahliye riskini azaltabileceğine dair önemli bir yargısal yaklaşım vardır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2024 tarihli bir karar özetinde (E.2024/2939, K.2024/8538), icra satışı sonrası tapuya şerhli kira sözleşmesiyle yükümlü satılan taşınmazda kiracının tahliyesinin istenemeyeceği yönünde bozma gerekçesi özetlenmiştir. Bu tür kararlar, somut olayın ayrıntılarına göre değerlendirilmelidir; çünkü sözleşmenin kapsamı, şerhin niteliği ve icra sürecinin özellikleri sonucu etkileyebilir. Alıcı olarak burada doğru yaklaşım, “şerh varsa tahliye kolay” varsayımı yerine, sözleşmeyi ve şerh kaydını profesyonelce inceleyip yatırım takviminizi buna göre kurmaktır.

Satın alma pazarlığında şerhli/kullanımlı arazi için hangi şartları konuşmalıyım?

Şerhli veya fiilen kullanımlı arazide pazarlık, fiyat kadar “riskin kimde kalacağı” ile ilgilidir. Konuşmanız gereken başlıklar: (1) Satışın “temiz teslim” mi yoksa “kullanımlı teslim” mi olacağı, (2) tahliyenin kim tarafından, hangi tarihe kadar ve hangi masrafla yapılacağı, (3) şerhin terkininin satıcı yükümlülüğü olup olmayacağı, (4) tahliye gerçekleşmezse cezai şart/bedel iadesi gibi koruyucu maddeler, (5) ödeme planının tahliye takvimine bağlanıp bağlanamayacağı. Bu şartlar, ileride doğacak uyuşmazlıkları azaltır ve alıcıya “kontrollü risk” sağlar. Özellikle TBK m.351 ve m.352’deki süreler, pazarlıkta takvim belirleyici olduğu için mutlaka masaya konmalıdır.