Tapuda Geçici Tescil veya Tescil Davası Varsa Alınır mı?

2026’da tapuda “geçici tescil” veya “tescil davası” görünen arazi alınır mı? Riskler, istenecek belgeler ve adım adım kontrol listesi.

Özet

• Tapuda “geçici tescil” (TMK m.1011) veya “tescil davası” kaydı, mülkiyetin kesinliği açısından yüksek dikkat sinyalidir.
• Satış her zaman otomatik olarak yasak değildir; ancak şerh/tedbir/haciz gibi takyidatlar tasarrufu fiilen engelleyebilir.
• Karar vermeden önce yalnızca tapu kaydı değil, şerhin/davanın dayanağı mahkeme evrakı ve dosyanın güncel aşaması görülmelidir.
• Alıcı için en kritik belge seti: güncel tapu kayıt örneği + takyidat, şerhin tam metni, mahkeme adı-esas numarası ve dava dilekçesi/ara kararlar.
• Risk “davanın türüne” göre değişir: tapu iptali ve tescil gibi mülkiyeti hedefleyen davalar genelde daha yüksek risk taşır.
• İşlemi güvenli kılmak için tapu müdürlüğü ve ilgili mahkemeden doğrulama, gerekiyorsa uzman hukuk desteği ile ilerlemek gerekir.

2026’da tapuda “geçici tescil” ve “tescil davası” ne anlama gelir?

Bizim sahada en sık gördüğümüz kafa karışıklığı şu: Tapu kaydında bir ibare görünüyor ve yatırımcı “Bu arazi artık satılamaz mı?” diye düşünüyor. Oysa 2026 itibarıyla pratikte önemli olan, ibarenin hangi hukuki mekanizmayı işaret ettiği ve tapu sayfasında hangi hanede (şerhler/beyanlar/takyidat) yer aldığıdır. “Geçici tescil” ifadesi çoğu dosyada Türk Medeni Kanunu m.1011 çerçevesinde “geçici tescil şerhi” mantığıyla karşımıza çıkar: Bir ayni hak iddiası hakkında mahkeme/hâkim kararıyla ya da tüm ilgililerin rızasıyla tapu siciline geçici nitelikte bir kayıt düşülür. Bu, alıcıya “Burada kesinleşmemiş bir iddia var” diye uyarı verir.

“Tescil davası” ise tek bir kalıba girmez. Tapu kaydında “dava var” şeklinde bir şerh/beyan görebilirsiniz; bazen de mahkeme adı ve dosya numarası ile birlikte “tapu iptali ve tescil”, “tescil”, “kayıt düzeltimi” gibi ifadeler yer alır. Buradaki kilit nokta şudur: Dava mülkiyeti hedefliyorsa (örneğin tapu iptali ve tescil), sonuç alıcı açısından mülkiyetin el değiştirmesine kadar varabilir. Dava daha çok teknik bir düzeltmeye ilişkinse (yüzölçümü/vasıf/beyan düzeltimi gibi), riskin türü değişir; yine de dosyayı görmeden “sorun yok” demek doğru olmaz.

Tapu siciline güven ve iyi niyet koruması (genel ilke olarak TMK m.1023 çerçevesinde tartışılan alan) uygulamada somut olaya bağlıdır. Özellikle tapuda açık bir uyarı varken yapılan alımlarda “iyi niyet” iddiası zayıflayabilir. Bu yüzden biz Bilal Küçük Gayrimenkul olarak, bu tür kayıtlar görüldüğünde “sadece ekspertiz/konum” değil, dosya okuması yapmadan ilerlememeyi öneriyoruz.

Tapuda “geçici tescil” görünen arazi alınır mı?

Alınır mı sorusunun dürüst cevabı “dosyaya göre”dir. Çünkü “geçici tescil” çoğu zaman bir hakkın kesinleşmediğini, tapu siciline geçici bir kayıtla yansıtıldığını anlatır. Bu kayıt, alıcıya yönelik bir uyarı mekanizması gibi çalışır. Yani araziyi almanız teknik olarak mümkün olsa bile, sonradan ortaya çıkabilecek bir karar/tescil sonucu hak kaybı yaşama ihtimaliniz artar. Bu nedenle “alınır” demeden önce iki şeyi netleştiririz: (1) Geçici tescil hangi karara dayanıyor? (2) Bu kararın konusu mülkiyeti mi etkiliyor, yoksa sınırlı bir ayni hak/iddia mı?

Diyelim ki tapu kaydında “geçici tescil şerhi” görüyorsunuz. Bu noktada ilk adım, şerhin tam metnini istemektir; çünkü bazen tek satır görünen ifade, arka planda mahkeme kararına bağlı kapsamlı bir ihtilafı işaret eder. Şerhin dayanağı mahkeme kararıysa, kararın hangi aşamada olduğu (itiraz/istinaf/temyiz gibi süreçlerin varlığı) ve şerhin hangi hak iddiasını koruduğu anlaşılmalıdır. Bu evrak görülmeden “satıcı iyi niyetli, sorun yok” yaklaşımı, yatırımcıyı gereksiz riske sokar.

Senaryo 1: Bir yatırımcı, köy yerleşimine yakın bir tarla beğeniyor. Tapu kaydında “geçici tescil” ibaresi var. Satıcı “önemsiz, yakında kalkacak” diyor. Burada doğru hareket, satıcının beyanıyla yetinmek değil; şerhe dayanak mahkeme kararını ve dosyanın güncel durumunu görmektir. Eğer şerh, mülkiyetin kimde olduğuna ilişkin bir iddiayı koruyorsa, alıcı “yarın tapu iptal olur mu?” riskini hesaplamak zorundadır. Eğer şerh daha sınırlı bir iddiaya ilişkinse bile, alım bedeli, ödeme yöntemi ve devir takvimi bu riske göre kurgulanmalıdır.

Özetle: “Geçici tescil” görülen arazide alım, bazı yatırımcılar için (yüksek risk iştahı, uzun vade, güçlü hukuki inceleme) mümkün olabilir; ancak çoğu bireysel yatırımcı için önce dosyayı netleştirme şarttır. Aksi halde “ucuz görünüyor” diye girilen işlem, yıllarca sürebilecek bir belirsizliğe dönüşebilir.

Tapuda “tescil davası” görünen arazi alınır mı, satış yapılabilir mi?

Tapuda “tescil davası” görünmesi, satışı otomatik olarak imkânsız kılmaz; ama her “satış yapılabilir” durumunun “almak mantıklı” olduğunu da söyleyemeyiz. Uygulamada satışın önünde fiili engel yaratabilen kayıtlar olur: ihtiyati tedbir, haciz, tasarruf kısıtlaması gibi. Tapu Sicili uygulamalarında şerh/beyanların devirle birlikte taşınabildiği sonuçlar doğabileceği için, “dava şerhiyle alırsam ne olur?” sorusunu mutlaka masaya koymak gerekir.

Burada risk analizi için en kritik ayrım, davanın konusudur. Tapu kaydında “tapu iptali ve tescil” gibi mülkiyeti doğrudan hedefleyen bir dava görünüyorsa, dava sonunda tapu iptali/tescil kararı çıkması halinde mülkiyetin el değiştirmesi gündeme gelebilir. Bu tür davalarda alıcı, “Ben aldım, bitti” rahatlığıyla hareket edemez. Buna karşılık bazı davalar daha çok kayıt düzeltimi gibi konularla sınırlı olabilir; yine de kapsamı mahkeme dosyasından görmeden anlamak zordur.

Senaryo 2: Tapuda beyanlar hanesinde mahkeme adı ve esas numarasıyla bir “tescil davası” kaydı var. Satıcı “Sadece sınır anlaşmazlığı, hallediliyor” diyor. Bizim burada önerimiz şudur: Dava dilekçesi ve ekleri istenir; iddianın taşınmazın tamamını mı, bir kısmını mı, yoksa sadece bir kaydı mı hedeflediği netleşir. Ayrıca dosyada ihtiyati tedbir var mı yok mu bakılır. Tedbir varsa çoğu zaman işlem akışı zaten kilitlenir; tedbir yoksa bile risk “sonuç” üzerinden devam edebilir. Bu yüzden “satış yapılabiliyor” bilgisi tek başına yeterli değildir.

Bir de “iyi niyet” meselesi var. Tapuda davaya ilişkin bir kayıt varken, alıcının “Ben bilmiyordum” deme şansı pratikte zayıflar; çünkü sicilde görünen bir uyarı vardır. Yargı kararlarında iyi niyet-kötü niyet değerlendirmesi somut olaya göre yapılır. Bu yüzden biz, bu tür alımlarda “dosyayı görmeden kapora verme” yaklaşımını özellikle riskli buluyoruz.

Hangi belgeler istenir? 2026 için pratik kontrol listesi

Bu bölüm, yatırımcının gerçekten işine yarayan kısımdır: “Ben yarın arazi bakmaya gideceğim, önümde hangi evrak listesi olmalı?” Biz sahada iki katmanlı bir listeyle ilerliyoruz: (A) her alımda temel tapu/kimlik evrakı, (B) “geçici tescil” veya “tescil davası” varsa mutlaka istenecek mahkeme odaklı evrak. Buradaki amaç, satıcıyı zorlamak değil; belirsizliği ölçülebilir hale getirmektir.

A) Tapu sicilinden alınacaklar (zorunluya yakın): Güncel tapu kaydı/tapu kayıt örneği ve takyidat bilgisi (şerhler, beyanlar, haciz, ipotek, tedbir vb. dahil) istenir. Burada “şerh var” demek yetmez; şerhin tam metni önemlidir. Çünkü aynı başlık altında çok farklı sonuçlar doğuran kayıtlar olabilir. 2026’da başvuru ve evrak gönderimi/takibi gibi süreçler için WebTapu gibi kanallar kullanılabiliyor; yine de nihai teyit merci tapu müdürlüğüdür.

B) “Tescil davası” için özellikle istenmesi gerekenler: Dava dilekçesi ve ekleri (iddia konusu), mahkeme adı ve esas numarası, dosyanın güncel durumu (derdest mi, karar çıktı mı, istinaf/temyiz aşaması var mı), varsa ihtiyati tedbir kararları… Tapuda “geçici tescil” şerhi TMK m.1011’e dayanıyorsa, şerhe dayanak mahkeme kararı (veya tüm ilgililerin rızası varsa buna ilişkin belgeler) görülmelidir. Bu evraklar olmadan risk analizi “tahmin” olur.

C) Standart işlem/temsil belgeleri: Kimlik belgesi, temsil varsa vekalet/temsil belgesi, miras varsa veraset (mirasçılık) belgesi gibi klasik evraklar da unutulmamalı. Arazi/arsa işlemlerinde süreç taşınmazın niteliğine göre değişebilir; bu yüzden “tek evrak listesi her yerde geçer” demiyoruz. Ancak şerh/dava bulunan taşınmazlarda, temel evrak + mahkeme evrakı birlikte düşünülmelidir.

Senaryo 3: Bir alıcı tapu ekran görüntüsüyle geliyor; sadece “dava vardır” yazısını görüyor. Bizim ilk sorumuz şu olur: “Takyidatın resmi çıktısı var mı, şerhin tam metni ne?” Çünkü ekran görüntüsü çoğu zaman eksik/yanıltıcı olur. Resmi kaydı alıp şerhin detayını görmeden “bu dava küçük” demek de “kesin büyük” demek de sağlıklı değil.

Adım adım: Böyle bir araziyi inceleyip karar nasıl verilir?

Bu tür taşınmazlarda hızlı karar, çoğu zaman pahalıya mal olur. Bizim önerdiğimiz akış, hem sahada uygulanabilir hem de 2026’daki dijital süreçlerle uyumlu bir çerçeve sunar. Burada amaç “herkesi vazgeçirmek” değil; alım yapılacaksa kontrollü yapmak, yapılmayacaksa da bunu gerekçeli şekilde netleştirmektir.

1) Tapu kaydını resmi olarak alın ve okuyun: Tapu kayıt örneği + takyidat dökümünde şerhler/beyanlar/haciz/tedbir/ipotek var mı? Varsa metinleri tek tek not edin. “Geçici tescil” veya “tescil davası” kaydı hangi hanede, hangi ifadeyle geçiyor? Mahkeme adı ve dosya numarası yazıyor mu? Yazıyorsa bu, dosyaya erişim ve doğrulama için somut bir kapıdır.

2) Davanın türünü ve kapsamını netleştirin: Dava dilekçesi ve ekleri istenir. İddia neyi hedefliyor: taşınmazın mülkiyetini mi, payını mı, sınırını mı, vasfını mı? Bu ayrım, riskin “mülkiyet kaybı” mı yoksa “idari/teknik düzeltme” mi olduğuna dair ilk güçlü sinyaldir. Ayrıca dosyada ihtiyati tedbir gibi tasarrufu kısıtlayan kararlar var mı bakılır.

3) Dosyanın güncel aşamasını kontrol edin: Dava derdest mi, karar çıktı mı, üst mahkeme süreci var mı? Burada “yakında biter” söylemi yerine, dosyadaki güncel duruma bakmak gerekir. Zira bazı süreçler beklenenden uzun sürebilir; bu, yatırımın nakit akışını ve bekleme maliyetini etkiler.

4) Satış kurgusunu riske göre tasarlayın: Eğer alım hâlâ masadaysa, ödeme planı, kapora, devir tarihi ve sözleşme maddeleri riskle uyumlu olmalıdır. Bu noktada hukuki danışmanlık çoğu zaman “maliyet” değil, riskin fiyatıdır. Biz sahada özellikle “kapora verip sonra dosya bakarız” yaklaşımının yatırımcıyı zor durumda bırakabildiğini görüyoruz.

Senaryo 4: Bir yatırımcı, “fiyatı piyasaya göre uygun” diye bir tarlaya kapora vermek üzere. Tapuda tescil davası şerhi var. Eğer kapora sözleşmesi, dava/şerh nedeniyle devir gerçekleşmezse iade koşullarını açık yazmıyorsa, yatırımcı hem zaman kaybeder hem de pazarlık gücünü kaybeder. Oysa önce dosyayı görüp, sonra şartları buna göre yazmak çok daha rasyoneldir.

Riskler nelerdir? En sık yapılan hatalar ve nasıl önlenir?

“Geçici tescil” ve “tescil davası” görünen taşınmazlarda risk tek başlık değildir; farklı kanallardan gelir. En görünür risk, davanın alıcı aleyhine sonuçlanması halinde mülkiyetin etkilenmesi ihtimalidir. Bunun yanında “satış yapılır ama şerhle birlikte devralırsınız” gibi durumlar da olabilir; yani sorun taşınmazdan ayrılmaz, sizinle birlikte devam eder. Bu yüzden risk yönetimi, sadece “almak/almakmamak” ikileminden ibaret değildir; bazen doğru karar “beklemek”, bazen “başka parsel”, bazen de “şartlı ilerlemek” olur.

Bizim sahada gördüğümüz en sık hataları birkaç başlıkta toplayabilirim. Birincisi, tapuyu sadece yüzeyden okumak: “Dava varmış ama satıcı halleder” yaklaşımı. Oysa tapu kaydındaki uyarı, alıcıya “dosyayı gör” diyor. İkincisi, şerhin tam metnini istememek. Tek satır görünen kayıt, arka planda kapsamlı bir ihtilaf olabilir. Üçüncüsü, dosyanın güncel aşamasını teyit etmemek; “karar çıkmış” denir ama istinaf/temyiz süreci devam ediyordur. Dördüncüsü, kapora ve sözleşme kurgusunu zayıf bırakmak; riskli taşınmazda standart metinle ilerlemek, alıcıyı savunmasız bırakabilir.

Bu hataları önlemek için pratik bir çerçeve öneriyorum: (1) Resmi tapu kayıt örneği + takyidat olmadan pazarlık bile yapmayın. (2) Mahkeme adı/dosya numarası varsa, dosya evrakını görmeden “son fiyat” konuşmayın. (3) “Yola cephe var mı, kadastro yolu var mı?” gibi teknik konulara bakarken de tapu riskini gölgelemeyin. Yol konusu yatırımın değerini etkiler; bu konuda ayrıca şu içeriği de inceleyebilirsiniz: Kadastral Yol Nedir? Parselde Yol Görünmesi. (4) Şerh/dava varken, gerekiyorsa hukuk desteği alın; bu, “lüks” değil risk yönetimidir.

Arsa-arazi yatırımında yapılan yaygın hataları daha geniş çerçevede okumak isterseniz, bizde şu rehber de işinize yarar: Arsa Yatırımında En Sık Yapılan Hatalar (2026 Rehberi). Bu yazıdaki özel konu (geçici tescil/tescil davası) o hataların “hukuki risk” tarafında en kritik örneklerden biridir.

“Geçici tescil” ve “tescil davası” varken yatırım mantığı nasıl kurulur?

Her yatırımcının hedefi farklı: Kimi “hemen satılabilir” arsa ister, kimi uzun vadeli değer artışı peşindedir, kimi de tarım amaçlı alım yapar. Tapuda “geçici tescil” veya “tescil davası” varken yatırım mantığı kurmanın ilk şartı, hedefi netleştirmektir. Çünkü bu tür kayıtlar çoğu zaman zaman ister. Dava süreci belirsiz olabilir; bu da “nakit ihtiyacı” olan yatırımcı için uygun değildir. Buna karşılık uzun vadeli düşünen, bekleme kapasitesi olan ve dosyayı iyi yöneten yatırımcı için bazı fırsatlar doğabilir; ancak burada “fırsat” kelimesi, riskin bilinçli yönetilmesi şartına bağlıdır.

İkinci şart, taşınmazın “hukuki riskini” diğer değer kriterleriyle birlikte tartmaktır: konum, erişim, resmi yola cephe, çevre yerleşim, altyapı ihtimali, bölgesel gelişim… Örneğin bir tarla için “ileride ev yapılır mı?” düşüncesi varsa, 2026 güncel kuralları ayrıca incelemek gerekir. Bu konuda genel çerçeveyi şu yazımızda topladık: 2026 Tarlaya Ev Yapma Şartları: Güncel Kurallar. Ancak altını çiziyorum: İmar/yerleşim potansiyeli ne kadar iyi olursa olsun, tapu riskini çözmeden “potansiyel” sizi korumaz.

Üçüncü şart, alternatif maliyeti düşünmektir. Aynı bütçeyle şerhsiz bir parsel bulabiliyor musunuz? Bulabiliyorsanız, riskli taşınmaza girmenin gerekçesi daha güçlü olmalı. Bulamıyorsanız, riskli taşınmazı “daha düşük fiyata alırım” varsayımıyla değil, “dosyayı netleştirir, şartları buna göre kurarım” disipliniyle ele almak gerekir. Bu noktada arazi yatırımının genel mantığını baştan okumak isteyenler için şu içerik iyi bir temel sunar: Arazi Yatırımı Nedir? Neden Tercih Edilir?

Karşılaştırma: “Geçici tescil” mi, “tescil davası” mı? Ne fark eder, hangi evrak öne çıkar?

Yatırımcı açısından iki kayıt da “dikkat” anlamına gelir; ama pratikte soracağınız sorular ve toplayacağınız evrakın ağırlık merkezi farklılaşır. Aşağıdaki tabloyu, sahada hızlı ön eleme için kullanabilirsiniz. Yine de unutmayın: Tapu kayıtları ve mahkeme süreçleri somut olaya göre değişir; tablo bir “kontrol çerçevesi”dir, kesin hüküm listesi değildir.

Bilal Küçük Gayrimenkul’den saha notu: Tapu kaydını okurken hangi işaretler “kırmızı bayrak”tır?

Yöreyi tanıyan bir danışman olarak şunu net söyleyeyim: Tapu kaydında tek bir kelime bile bazen yatırımın kaderini değiştirir. “Geçici tescil” ve “tescil davası” zaten başlı başına uyarıdır; ama kırmızı bayrakları daha erken yakalamak için metnin ayrıntısına bakmak gerekir. Özellikle şerh/beyan satırında mahkeme adı ve esas numarası varsa, bu size “dosya somut, gidip incelenebilir” bilgisini verir. Bu iyi bir şeydir; çünkü belirsizliği azaltma şansınız vardır. Kötü olan, “dava var” denip hiçbir ayrıntı sunulamaması veya satıcının evrak paylaşmaktan kaçınmasıdır.

Bir diğer kırmızı bayrak, satıcının “bu işler formalite” diyerek acele ettirmesidir. Tapu işlemlerinde acele; özellikle şerh/dava varken, alıcının aleyhine çalışır. Biz genelde şu yaklaşımı severiz: Önce evrak, sonra pazarlık, en son kapora ve devir. Bu sıralama, hem satıcıyı rahatsız etmez (çünkü makul bir talep) hem de alıcıyı korur.

Ayrıca sadece hukuki risk değil, arazinin teknik/jeolojik riskleri de yatırım kararını etkiler. Örneğin “fay hattı” gibi bir endişe varsa bunu ayrıca kontrol etmek gerekir. Bu konuda genel bir yol haritası arayanlar için şu içeriği de not düşeyim: Arazimden Deprem Fay Hattı Geçiyor mu?. Tapu davası ayrı bir konu, zemin/deprem riski ayrı bir konu; ikisini birbirine karıştırmadan ama birlikte değerlendirerek ilerlemek en sağlıklısıdır.

Özet & Sonuç

2026’da tapuda “geçici tescil” (çoğu pratikte TMK m.1011 çerçevesinde geçici tescil şerhi mantığı) veya “tescil davası” görünen arazi/arsa alımlarında temel prensip şudur: Tapu kaydı bir uyarıdır; uyarıyı ciddiye alıp belgeyle konuşmak gerekir. Bu tür kayıtlar satışı her zaman otomatik olarak durdurmaz; fakat şerh/tedbir/haciz gibi takyidatlar işlemi fiilen engelleyebilir veya alıcıya devredilen bir risk yaratabilir.

Bu nedenle karar vermeden önce mutlaka güncel tapu kayıt örneği ve takyidat dökümü alın, şerhin tam metnini görün, varsa mahkeme adı-esas numarasıyla dosyayı inceleyin. Dava dilekçesi, ara kararlar ve dosyanın güncel aşaması (derdest mi, karar var mı, üst mahkeme süreci var mı) netleşmeden kapora/ödeme planı kurmak çoğu yatırımcı için gereksiz risk demektir. Özellikle dava mülkiyeti hedefliyorsa (tapu iptali ve tescil gibi) risk seviyesi genellikle daha yüksek olur.

Benim yaklaşımım şu: Eğer bu tür bir taşınmazı değerlendirmek istiyorsanız, önce evrakı toparlayalım, sonra riskin türünü konuşalım, en son “alınır mı/alınmaz mı” kararını verelim. İsterseniz değerlendirdiğiniz parselin tapu kayıt örneği ve takyidatını (kişisel verileri kapatarak) birlikte okuyalım; sorularınızı adım adım netleştirelim.

WhatsApp kanalımıza katılıp yeni rehberleri ve saha notlarını takip etmek isterseniz: https://bilalkucuk.com.tr/whatsapp-kanali

Yasal uyarı: Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir. Tapu/imar ve dava-şerh durumları mutlaka resmî kurumlardan (tapu müdürlüğü, ilgili mahkeme, belediye vb.) teyit edilmelidir; somut olayda uzman hukuk görüşü almak gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda “geçici tescil” yazıyorsa bu kesin sorun mu?

Kesin “sorun” demek doğru olmaz; ama kesin uyarı demek doğru olur. “Geçici tescil” çoğu pratikte TMK m.1011 kapsamındaki geçici tescil şerhi mantığıyla, bir ayni hak iddiasının kesinleşmediğini gösterir. Yani taşınmaz üzerinde bir iddia vardır ve bu iddia tapu siciline yansımıştır. Bu durum alıcı açısından iki sonuç doğurur: Birincisi, mülkiyetin/aynî hakların geleceği belirsizleşebilir. İkincisi, tapuda açık uyarı varken yapılan alımda “ben bilmiyordum” savunması zayıflayabilir. Bu yüzden şerhin tam metnini ve dayanak kararını görmeden “önemsiz” dememek gerekir.

Tapuda “tescil davası” varken satış yapılır mı?

Birçok durumda satış teknik olarak yapılabilir; ancak bu, her zaman “rahatça alın” anlamına gelmez. Tapu kaydındaki şerh/beyan ve özellikle ihtiyati tedbir gibi kısıtlar, tasarrufu fiilen engelleyebilir. Tedbir yoksa bile dava şerhiyle birlikte taşınmazı devralmanız söz konusu olabilir; yani risk sizinle devam eder. Bu nedenle “yapılır/yapılmaz” sorusunu tek cümleyle değil, tapu takyidatının içeriği ve mahkeme dosyasının kapsamı üzerinden yanıtlamak gerekir. En sağlıklı yaklaşım, satıştan önce dava dilekçesi, ara kararlar ve dosyanın güncel aşamasını görmektir.

“Tescil davası” mülkiyeti mi etkiler, yoksa sadece kayıt düzeltimi olabilir mi?

İkisi de olabilir; bu yüzden dava türü kritik önemdedir. Bazı tescil davaları “tapu iptali ve tescil” gibi doğrudan mülkiyeti hedefler; bu durumda dava aleyhe sonuçlanırsa mülkiyetin el değiştirmesi gibi ağır sonuçlar gündeme gelebilir. Bazı davalar ise yüzölçümü/vasıf/beyan düzeltimi gibi daha sınırlı teknik konularla ilgili olabilir; risk burada daha farklıdır (örneğin sınır/kullanım alanı değişikliği gibi). Tapuda görünen kısa ifade çoğu zaman bu ayrımı net vermez. Bu nedenle dava dilekçesi ve ekleri görülmeden, davanın “ne istediği” anlaşılmadan karar verilmemelidir.

Bu durumda alıcı olarak hangi belgeleri mutlaka istemeliyim?

En temel set: güncel tapu kayıt örneği ve takyidat bilgisi (şerhler, beyanlar, haciz, ipotek, tedbir vb. dahil) olmalıdır; ayrıca şerh/beyanların tam metni istenmelidir. “Tescil davası” varsa, mahkeme adı ve esas numarası, dava dilekçesi ve ekleri, ara kararlar ve varsa ihtiyati tedbir kararları mutlaka görülmelidir. “Geçici tescil” söz konusuysa, şerhe dayanak mahkeme kararı (veya tüm ilgililerin rızasına ilişkin belgeler) kritik hale gelir. Bunlara ek olarak kimlik/temsil belgeleri (vekalet, veraset vb.) de işlemin sağlıklı ilerlemesi için gereklidir.

Satıcı “yakında kalkacak” diyorsa ne yapmalıyım?

“Yakında kalkacak” ifadesini iyi niyetli bir temenni olarak kabul edin, ama kararınızı buna dayandırmayın. Yapmanız gereken şey, “kalkacak” denilen kaydın hangi koşulla kalkacağını belgeyle görmek: Mahkeme kararı mı bekleniyor, bir itiraz mı var, üst mahkeme süreci mi sürüyor, yoksa taraflar arasında sulh/uzlaşma mı planlanıyor? Dosyanın güncel aşamasını görmeden kapora vermek, sonradan “ben böyle bilmiyordum” tartışmalarına kapı aralayabilir. Eğer ilerleyecekseniz, ödeme planını ve sözleşme maddelerini bu belirsizliği yönetecek şekilde kurgulamak (gerekiyorsa uzman hukuk desteğiyle) daha güvenli olur.

Kapora vermeden önce nasıl bir yol izlemeliyim?

Önce evrak, sonra pazarlık, en son kapora yaklaşımı burada hayat kurtarır. Kaporadan önce güncel tapu kayıt örneği ve takyidat dökümünü alın; “geçici tescil/tescil davası” ibaresinin tam metnini görün. Mahkeme adı ve dosya numarası varsa, dava dilekçesi ve ara kararları inceleyin; tedbir gibi kısıtlar var mı mutlaka kontrol edin. Kapora verilecekse, devir gerçekleşmezse iade koşulları, davanın/şerhin çözülmemesi halinde tarafların yükümlülükleri gibi maddelerin açık yazılması gerekir. Bu, satıcıyı zorlamak değil; iki tarafı da koruyan netlik oluşturmak demektir.